As tragédias decorrentes de marquises que caem ou incêndios em instalações elétricas mostram o quanto a conservação de edifícios é um tema sensível. O síndico é o representante legal do condomínio e sua atuação influencia diretamente a segurança e o valor do patrimônio. A norma ABNT NBR 5674 traz os requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações, determinando que os responsáveis pela manutenção devem preservar as características originais da construção e prevenir a perda de desempenho dos sistemas prediais. Neste artigo vamos explicar a importância de um plano de manutenção ativo, o papel do síndico e as obrigações legais e técnicas que envolvem a gestão predial.
O que diz a ABNT NBR 5674
A NBR 5674 fornece diretrizes para organizar o sistema de manutenção de qualquer edificação. Seu objetivo é garantir que os usuários desfrutem do desempenho previsto em projeto por meio de procedimentos que preservem as características originais e evitem a degradação dos elementos. A norma estabelece que mesmo edificações existentes antes de sua vigência devem criar programas de manutenção com base em seus preceitos. Entre os pontos mais importantes estão:
- Tipos de manutenção – A norma define manutenção corretiva como a intervenção imediata para permitir a continuidade do uso ou evitar riscos. A manutenção preventiva consiste em serviços planejados com antecedência, levando em conta a durabilidade esperada dos sistemas e relatórios de inspeção. A manutenção rotineira é o conjunto de serviços cíclicos de limpeza e conservação, enquanto a manutenção preditiva usa medições e instrumentos para identificar tendências de falha e intervir antes da quebra.
- Responsabilidades – O item 8 da NBR 5674 esclarece que o proprietário, o síndico ou a empresa terceirizada responsável pela gestão da manutenção deve cumprir a norma, as normas técnicas aplicáveis e o manual de operação, uso e manutenção da edificação. Os condôminos respondem pela manutenção das partes autônomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificação. A norma também permite que o proprietário ou o síndico delegue a gestão da manutenção a empresa ou profissional habilitado.
- Manual de uso e operação – A NBR 5674 é complementada pela NBR 14037, que trata da elaboração do manual de uso, operação e manutenção. Este manual reúne orientações específicas do edifício e serve como base para o plano de manutenção.
Responsabilidades legais do síndico
Pelo Código Civil (art. 1 348) o síndico deve zelar pela conservação e guarda das partes comuns, elaborar orçamento anual, representar o condomínio e prestar contas. A legislação condominial (Lei 4.591/64) reforça que ele é o responsável pela preservação e manutenção do patrimônio coletivo. A NBR 5674 e o Manual do Síndico do CREA‑SC complementam essas obrigações e apontam que:
- Elaborar e seguir um plano de manutenção – O síndico deve criar um plano detalhado com cronogramas de atividades preventivas e corretivas, definir responsabilidades e registrar as ações. O plano deve considerar as características do edifício, as particularidades dos sistemas e a periodicidade das inspeções.
- Contratar profissionais habilitados – Todas as intervenções técnicas devem ser realizadas por engenheiros, arquitetos ou tecnólogos registrados no CREA. O Manual do Síndico enfatiza que a execução por pessoas não habilitadas aumenta o risco de falhas e acidentes. Serviços técnicos demandam a emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), que formaliza os encargos e resguarda o síndico e o proprietário.
- Planejar inspeções e vistorias – A NBR 5674 recomenda vistorias preventivas periódicas que contemplem, no mínimo, análise estrutural, infiltrações, sistemas hidráulicos, redes de esgoto, instalações elétricas e sistemas de segurança contra incêndio. Para estruturas de concreto, também é indicada a contratação de inspeções prediais formais (Laudo Técnico de Inspeção Predial) conforme a NBR 16747.
- Comunicar e prestar contas – O síndico deve apresentar o laudo técnico e o plano de manutenção em assembleia para que os condôminos deliberem sobre o orçamento e as obras necessárias. A transparência também se estende à comunicação das manutenções programadas e emergenciais, abrindo canal para sugestões e reclamações.
- Gestão financeira e documentação – Elaborar um orçamento de manutenção, controlar despesas e prestar contas aos condôminos são responsabilidades básicas. É igualmente importante manter registros de todas as intervenções (relatórios, notas fiscais, contratos e cronogramas), pois a documentação organizada serve de prova de diligência em auditorias e assembleias.
Importância de um plano de manutenção ativo
Criar um plano de manutenção e deixá‑lo engavetado não atende à NBR 5674. A norma exige que o programa seja ativo, isto é, continuamente atualizado e executado. Um plano ativo traz benefícios diretos para o condomínio:
- Segurança e prevenção de acidentes – A conservação dos sistemas estruturais, elétricos, hidráulicos e de segurança reduz a possibilidade de quedas de marquises, incêndios ou rompimentos de tubulações. A gestão preventiva evita riscos aos usuários e terceiros, princípio central da NBR 5674.
- Redução de custos – Estudos citados no Manual do Síndico mostram que o custo de uma intervenção corretiva pode ser cinco vezes maior do que o custo de ações preventivas, pois as áreas degradadas exigem reparos mais profundos. Investir em manutenção preventiva é, portanto, mais econômico que remediar problemas após a falha.
- Valorização do patrimônio – Adequar-se à NBR 5674 preserva o valor do imóvel, aumenta a vida útil das instalações e assegura o bem‑estar dos moradores. A manutenção das áreas comuns, como jardins, piscinas e salões de festas, contribui para a satisfação dos condôminos e a valorização do condomínio.
- Responsabilidade civil e criminal – Síndicos omissos podem responder civil e penalmente por danos causados por falta de manutenção. A negligência pode acarretar multas, indenizações e até responsabilização criminal em caso de acidentes graves.
Etapas para elaborar e implementar o plano de manutenção
A seguir estão os passos essenciais para estruturar um plano de manutenção preventiva conforme a NBR 5674 e as melhores práticas de gestão condominial:
- Mapeamento inicial – Levantar todos os sistemas e componentes do edifício (estruturas, instalações elétricas e hidráulicas, elevadores, sistemas de segurança etc.) para identificar suas particularidades e condições. Considerar a tipologia, o uso, o tamanho e a complexidade da edificação e de seus sistemas.
- Elaboração do plano – Com apoio de engenheiro ou arquiteto, desenvolver um cronograma detalhado contemplando manutenções preventivas e corretivas, definindo responsáveis, periodicidade e recursos necessários. A programação deve basear‑se em projetos, memoriais descritivos e no manual de uso e operação.
- Elaboração do manual – O manual de uso, operação e manutenção (NBR 14037) deve instruir condôminos e prestadores sobre o uso adequado da edificação e servir de guia para o plano. Ele deve ser entregue aos proprietários e atualizado sempre que houver modificações significativas.
- Contratação de profissionais – Selecionar empresas ou profissionais habilitados para elaborar laudos e executar intervenções. Exigir a ART ou RRT para cada serviço, garantindo a responsabilidade técnica.
- Execução e fiscalização – Realizar as manutenções conforme o cronograma e fiscalizar a execução das obras. O síndico deve acompanhar os serviços, verificar a qualidade e exigir o cumprimento das normas de segurança. Também deve fiscalizar reformas nas unidades privativas, exigindo a observância da NBR 16280.
- Revisões periódicas e registros – As inspeções devem ser periódicas e seus resultados apresentados em assembleia. Manter registros de todas as atividades, laudos e notas fiscais é fundamental para evidenciar o cumprimento do plano.
Cultura da manutenção preventiva e participação dos condôminos
Estabelecer uma cultura de prevenção é mais do que seguir a norma; é encarar a manutenção como investimento na segurança e na valorização do patrimônio. Síndicos e condôminos devem trabalhar juntos para:
- Participar das assembleias – Aprovar o plano de manutenção e acompanhar sua execução, discutindo prioridades e investimentos.
- Cumprir suas obrigações individuais – Proprietários devem cuidar da manutenção das unidades privativas e atender às normas em reformas. A falta de cuidados pode causar danos à estrutura e responsabilizar o morador.
- Comunicar problemas – Relatar infiltrações, trincas ou falhas nos sistemas para que o síndico possa incluir essas demandas no cronograma de manutenção.
- Colaborar com o orçamento – Entender que a manutenção preventiva exige recursos e apoiar a gestão financeira transparente do síndico.
Conclusão
A manutenção preventiva é o alicerce da vida útil dos edifícios e da segurança coletiva. A ABNT NBR 5674 oferece o caminho para organizar o sistema de manutenção, mas é o síndico quem transforma a norma em realidade. Cabe a ele elaborar e executar um plano de manutenção ativo, contratar profissionais qualificados, fiscalizar intervenções, prestar contas e manter diálogo com os condôminos. Ao cumprir essas responsabilidades, o síndico não apenas atende às normas técnicas e legais, mas também protege vidas, preserva o patrimônio e garante a valorização do condomínio a longo prazo.